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Wohnungsmangel auf Sylt nachhaltig beseitigen

Um es vorwegzunehmen, es gibt keinen großen Schalter den die Politik nur umlegen muss und alles ist wieder gut. Die Fehler von 30 Jahren lassen sich nicht von heute auf morgen beseitigen. Der Gemeinde wird es langfristig auch nicht gelingen, ungelöste strukturelle Probleme nur durch eigenen Wohnungsbau zu beseitigen, denn die Finanzkraft der Gemeinde reicht dazu nicht aus. Die Finanzausstattung aller Gemeinden richtet sich nach den üblichen Aufgaben – dazu gehört der soziale Wohnungsbau, aber eben nicht die allgemeine Wohnungsversorgung. Auch wenn gerade das auf Sylt notwendige wäre. Der abseits der Pflichtaufgaben freie Finanzspielraum liegt bei Gemeinden in der Regel bei 2% bis 5%, bei einigen sogar unter „0“. Die Gemeinde Sylt ist im Vergleich zu anderen Gemeinden relativ finanzstark.
Steuererhöhungen sind dabei nur bedingt einsetzbar. Zum einen belasten sie auch die Wirtschaft und die Bürger, zum anderen fließen sie auch mit in die Berechnungsgrundlage für den Finanzausgleich, verbleiben also nur zu einem Teil bei der Gemeinde. Hier gibt es nur eine Ausnahme: Die Zweitwohnungssteuer.
Um den strukturellen Wohnungsmangel auf Sylt aber auch in anderen Gebieten zu beseitigen, benötigen wir nachhaltigen und vorausschauenden Wohnungsbau, aber auch eine Anpassung der Gesetze auf Landes- und Bundesebene. Nur das Zusammenspiel aller Möglichkeiten kann die Strukturen ändern, welche die Situation haben so dramatisch werden lassen. Wohnungsbau alleine bleibt ein Kampf wie der von Don Quichotte gegen die Windmühlen.

Gemeinde: Das „Wiener Modell“ als Vorbild

283px-Inseln-allgemein_ohne-QRDer neue eingeschlagene Weg, bei Bebauungsplänen mindestens 40% der Wohnungen als Dauerwohnraum festzuschrieben, wird von uns ausdrücklich begrüßt. Die Planungshoheit liegt bei der Gemeinde und das Ziel aller Planungen muss sein, für ein ausgewogenes Verhältnis aller öffentlichen und privaten Interessen zu sorgen. Hier stehen die Aufgaben der Daseinsvorsorge im Vordergrund – dazu gehört auch die ausreichende Versorgung mit bezahlbaren Wohnraum,.
Für den gemeindlichen Wohnungsbau sollte das sogenannte „Wiener Modell“ die Grundlage bilden.
Dort hat der Staat Österreich, der Stadt Wien, im Laufe der Jahre, immer wieder mal Zuschüsse für den Wohnungsbau gewährt. Letztmalig vor zwei Jahren. Und – im Unterschied zu den Finanzierungen des Landes Schleswig-Holstein – nicht als Darlehen, sondern als einmaligen direkten Zuschuss. Verbunden wurde das mit der Auflage Überschüsse aus den Mieteinnahmen in neue Projekte zu stecken. Da diese Wohnungen schon bei Fertigstellung bezahlt waren und aus den Mieten keine Darlehen bedient werden mussten, ist dieser Überschuss sofort entstanden. Ein Kreislauf mit einer stetigen Steigerung des Angebotes konnte so in Gang gebracht werden.
Der Bund hätte die Möglichkeit gehabt ein „Wiener Modell“ mit anzuschieben. Nicht indem er direkte Zuschüsse zahlt, aber in dem er seinen Wohnungsbestand eingebracht hätte. Zu dem Zeitpunkt als die Gemeinde die Wohnungen kaufen musste, habe ich selbst in einer der Wohnungen gelebt. Neben mir als Bundesbeamten lebten dort die Angestellten einer Bundesbehörde und zwei ältere Damen. Eine, selber ein Arbeitsleben lang Beschäftigte der Bundeswehr, die andere, Witwe eines Offiziers. Der Bund hat sich in diesem Fall sogar von seinen eigenen Fürsorgepflichten befreit und auf Kosten der Gemeinde lieber seinen eigenen Haushalt saniert. Hier wurde eine große Chance vertan. Neben der Finanzierung müsste die KLM hier auch noch Rückstellungen bilden um den Sanierungsstau zu beseitigen. Letztendlich sind es die Mieter, die mit ihren Mieten dem Bund den Bau der Immobilien bezahlt haben. Und sie tun das ein zweites Mal an die Gemeinde. Aus Sicht der Bürger ein unfassbarer Vorgang. Der Staat spielt „linke Tasche – rechte Tasche“ und der Bürger muss zahlen. Hier hätte es die Möglichkeit gegeben, auch abseits vom sozialen Wohnungsbau einen Wohnungsbestand zu fairen Mieten aufzubauen, der dennoch kleine Überschüsse abwirft um neue Projekte zu finanzieren.
Aus Sicht der Gemeinde war der Kauf dennoch richtig. Denn die Möglichkeiten für einen gesunden Kreislauf bestehen weiterhin, sie sind allerdings um 30 Jahre nach hinten verschoben worden.
Es reicht nicht aus, zwischen den Wahlen, eine Anzahl „X“ an Wohnungen zu bauen um ein Thema für ein Wahlplakat zu haben (oder mangels Masse mit Parkplätzen zu werben). Es kommt auf eine nachhaltige Politik an.

Christian Thiessen, Gemeindevertreter der Piraten in der Gemeinde Sylt:

Alle zur Verfügung stehenden Grundstücke, die im Besitz der Gemeinde sind oder kostengünstig erworben werden können, müssen durch die KLM bebaut werden.
Nach dem Wiener Vorbild sollte alles getan werden, um gerade in Zeiten niedriger Kreditzinsen die Menge der Wohnungen maximal zu erhöhen. Da es auf Sylt absehbar kein Risiko gibt, dass Leerstände entstehen, hilft jede einzelne Wohnung, die wir zusätzlich bauen können, die KLM auch strategisch so aufzustellen, dass sie nachhaltig wirken kann. Auch im frei finanzierten Bereich und auch, je nach Lage und Ausstattung der Wohnungen, im mittleren ggf. sogar im gehobenen Preisbereich. So können faire Mieteinnahmen dazu beitragen die Zukunft im Wohnungsbau zu sichern.

Sämtliche Projekte sollen von der Gemeinde/KLM selbständig finanziert, geplant und durchgeführt werden. Nur das ist nachhaltig. Alle Formen, bei denen private Investoren beteiligt werden, lehnen wir ab. ÖPP führt in der Regel immer zu zusätzlichen Kosten. Verträge dieser Art bleiben intransparent, da ein Investor sich auf das Betriebsgeheimnis beruft. Ob ein berechtigtes Interesse besteht, beispielsweise bei Personalwohnungen oder ob nur die Gewinnmaximierung optimiert werden soll, kann die öffentliche Hand nicht prüfen – sie hat keinen Einblick in die Bücher.

Gemeinde: Zweitwohnungssteuer

Die Zweitwohnungssteuer ist die einzige Steuer die von der Gemeinde selbst festgelegt werden kann und vollständig im eigenen Haushalt verbleibt.
Wichtig: Steuern dürfen steuern
Die steigende Anzahl an Zweitwohnungen belastet das gesellschaftliche und soziale Gefüge der Insel Sylt. Es gibt ein öffentliches Interesse die Zahl der Zweitwohnungen zu begrenzen. Der Steuersatz sollte beginnend mit dem nächsten Jahr, kontinuierlich steigen. Erst mal auf 20% danach auch weiter bis eine regelnde Wirkung eintritt. Auch Steuersätze von 35% wurden von den Gerichten, in der Vergangenheit nicht beanstandet, wenn nachgewiesen wurde, dass noch keine Prohibitionssteuer vorliegt, denn erst das wäre nicht mehr zulässig. Nicht die Höhe, im Vergleich mit anderen Gemeinden, ist hier ausschlaggebend, sondern die Wirkung in der entsprechenden Gemeinde.
Bestehende Schlupflöcher müssen dabei mit Unterstützung von Bund und Land geschlossen werden. Da es bei allen Maßnahmen aber noch Schlupflöcher gibt, ist das kein Grund auf eine Erhöhung zum jetzigen Zeitpunkt zu verzichten. Eine derart abwartende Politik führt in die Lethargie.

Land Schleswig-Holstein: Grunderwerbsteuer

Dass das Land, mit Blick auf den eigenen Haushalt, für den Wohnungsbau nur Darlehen gewährt ist zwar verständlich, allerdings muss auch festgestellt werden dass Sylt im Bereich der Grunderwerbsteuer weit überdurchschnittlich zum Steueraufkommen beiträgt und die Bürger am meisten darunter leiden. Hier sollte über eine Kommunalisierung der Grunderwerbsteuer nachgedacht werden. Denn während auf Sylt sicherlich noch ein höherer Steuersatz möglich wäre leiden Gemeinden mit hohen Leerständen unter dem, im Bundesvergleich, höchsten Steuersatz.
Das Land Bayern und viele Städte in Bayern zeigen übrigens dass es auch möglich ist Existenzgründer und Familien bei Bauvorhaben mit einmaligen Zuschüssen zu unterstützen. Für die Familien ist bei der Überlegung selber zu bauen, nicht die Höhe einer einzelnen Steuer oder Gebühr entscheidend, sondern das was unter dem Strich steht.

Land Schleswig-Holstein: Wohnraumsicherungsgesetz

Der ehemalige Innenminister Breitner hatte am Anfang der Legislaturperiode ein entsprechendes Gesetz angekündigt. Er hat allerdings nie geliefert. Nachdem er durch die bekannte Drehtür in die freie (Wohnungs-) Wirtschaft gewechselt ist mag dieses Verhalten erklärlich erscheinen.
Die Piraten haben daraufhin schon am 26.06.2014 einen eigenen Gesetzentwurf zur Sicherung von Dauerwohnraum vorgelegt. Dieser wurde vom Landtag an den Innen- und Rechtsausschuss überwiesen und wird seitdem von den regierungstragenden Fraktionen (SPD, Grüne, SSW) dort blockiert. Unverständlich da auch von der SPD und den Grünen in der Landtagsdebatte gute und konstruktive Verbesserungsvorschläge kamen über die man im Ausschuss beraten könnte und gemeinsam, das für die Bürger, Beste entwickeln könnte.
Warum jetzt auch Innenminister Studt, wie sein Vorgänger, untätig bleibt ist unverständlich. Hier besteht, zum Schutz der Bürger, dringender Handlungsbedarf.
Sind beim Verband der Wohnungswirtschaft eigentlich noch Jobs frei?

Gemeinde – Land: 40% B-Plan vs. Wohnraumsicherungsgesetz

Beide Modelle verfolgen dasselbe Ziel. Die grundsätzliche Sicherung von Dauerwohnraum, aber das Zulassen von Ausnahmen. Das ist auch notwendig. Auch wenn beide Modelle letztendlich die Dynamik des Marktes begrenzen brauchen sie Zeit um wirken zu können. Beispielsweise im Erbfall müssen von dem Erben die Geschwister ausbezahlt werden. Die Finanzierung gestaltet sich dort regelmäßig schwierig. Es wird notwendig sein einen Teil des Gebäudes in die Ferienvermietung zu nehmen um das stemmen zu können. Soll der Dauerwohnraum hier selber genutzt werden, hat aber aufgrund des bereits bestehenden Grundrisses nur einen Anteil von 38%, müssen Ausnahmen möglich sein.
Bei beiden Modellen ist der Dreh- und Angelpunkt die Kontrolle und Durchsetzbarkeit der Regeln. Eine Überprüfung ist hier regelmäßig nur möglich indem man in die Unverletzlichkeit der Wohnung eingreift. Das ist möglich und auch notwendig.
Aber das geht nur durch ein Gesetz oder aufgrund eines Gesetzes.
Ein Wohnraumsicherungsgesetz ist daher nicht nur aufgrund der Eigenwirkung (es gilt sofort großflächig) notwendig, sondern auch um B-Pläne, die erst sukzessive überarbeitet werden, wirksam kontrollieren zu können.

Bundesrepublik Deutschland

Hier gibt es einige Hausaufgaben die der Bund erledigen sollte. Baugesetzbuch und Baunutzungverordnung können nur vom Bund geändert werden.
Unterscheidung: Dauerwohnung – Zweitwohnung
Gemeinden benötigen an dieser Stelle eine Definition die schon im Baurecht festgeschrieben wird und unabhängig vom Melderecht sein muss. Es kommt auf die tatsächliche Nutzung an.
Diese Definition ist der Rechtsprechung nicht unbekannt. Bei der Frage nach der Unterscheidung von „Außenbereich“ und „Innenbereich“ wird die tatsächliche Nutzung herangezogen. Das wirft sogar die Frage auf ob in Zukunft, bei Vortschreibung der Rechtsprechung und Verschlimmerung der Situation, einige Quartiere auf Sylt plötzlich nicht mehr „Innenbereich“, sondern „Außenbereich im Innenbereich“, werden könnten.
Gemeinnützige Nutzung im Baurecht
Das Baurecht sollte den Gemeinden die Möglichkeit geben in Bebauungsplänen eine gemeinnützige Nutzung vorzuschreiben. Das kann gelten für Bereiche der Daseinsvorsorge oder bei sozialen Trägern. Kliniken, Kinderheime oder Infrastruktur für den ÖPNV könnten so gesichert werden.
Neben Rückstellungen für die Zukunft könnten auch Teile einer Immobilie, die nicht benötigt werden, z.B als Dauerwohnraum vermietet werden. Solange natürlich für die gesamte Immobilie die Gemeinnützigkeit erhalten bleibt. Auf diese Weise ließen sich, auch in finanziell schwiegen Zeiten, solche Nutzungen auch wirtschaftlich gestallten ohne dass gleich Spekulationsobjekte entstehen.

Keine der aufgezeigten Möglichkeiten ist in der Lage alleine die Problem zu lösen. Den großen Schalter gibt es nicht. Aber ein verzahntes Zusammenspiel von Bund, Land und Gemeinde kann auch strukturelle Änderungen erreichen und dafür sorgen dass unsere Insel auch für die Bürger liebens- und lebenswert bleibt oder wieder wird. Auch in Zukunft.

 

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